2015年3月1日，國務院710號令頒布了《不動產登記條例》，規定了不動產統一登記制度。在此之前，我國各地建設用地使用權抵押及房產抵押普遍采取分離登記制度，即建設用地使用權抵押登記在國土部門辦理，房產抵押權設立登記在住建部門辦理。分離登記制度導致房地分離抵押情形普遍存在，從而產生了大量的裁判爭議和執行爭議。為解決該類問題，筆者進行了總結和梳理，望能夠解決各位讀者的實際問題。
房地分離的裁判規則
2017年6月25日，甲公司向A銀行借款1000萬元，乙公司作為保證人提供連帶保證擔保。此外，甲公司將其自有的廠房及土地使用權作為抵押物與A銀行簽訂《抵押合同》對該筆借款進行擔保，并在國土部門辦理了抵押權設立登記。
2018年1月15日，甲公司與自然人B簽訂了《借款協議》、《房地產抵押合同》，約定甲公司向自然人B借款800萬元，并將前述未辦理抵押登記的地上建筑物（廠房）抵押給自然人B，并辦理了房屋抵押登記。
兩筆借款到期后，甲均無力償還，A銀行、自然人B分別將甲公司訴至法院，A銀行主張就《抵押合同》項下的土地及廠房享有優先受償權，自然人B主張其對《房地產抵押合同》項下的廠房享有優先受償權。
房地分離時的抵押權效力問題
司法實踐中，房地抵押權設立分為三種形式：共同抵押、單獨抵押、分離抵押。
三者的主要區別在于抵押物的權力登記公示信息不同。具體為：共同抵押指雙方約定對土地及地上建筑物的一并抵押，均辦理抵押登記；單獨抵押指雙方約定以房屋所有權或建設用地使用權中的其一進行抵押，并就其一辦理抵押登記；分離抵押指抵押人將房屋和土地分別抵押給不同的債權人，分別辦理抵押登記。
上述三種方式，共同抵押是目前普遍認可的方式，也是“房隨地走”、“地隨房走”在抵押權領域內的具體體現。《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押?！备鶕摋l款能夠認定房屋單獨抵押權人享有對該建筑物所屬土地的擬制抵押權。因不動產抵押以登記為生效要件，分離抵押的登記均可成為抵押權生效的要件，但其違背了“房隨地走”“地隨房走”的原則，致使權利人無法直接實現抵押權，尤其是后抵押權人的權益。
權利效力：根據物權法定的原則，不動產抵押權生效的要件為：合同有效+抵押權登記。
從合同效力的方面來看，各方簽訂的房屋、土地分別抵押協議屬于當事人之間真實意思表示且為所有權人的有權處分，該合意不違反法律、法規的禁止性規定，不違法物權法定的基本原則，兩個抵押協議均合法有效。
從物權登記公示的方面來看，房產抵押、土地抵押分別辦理了不動產抵押登記，記載于不動產登記簿，已達到了抵押權公示的各項要求，滿足公示、公信的條件。
但很多法官認為：依據《物權法》第一百四十六、第一百四十七條規定，分離抵押因違反房地一體原則應屬無效。
筆者認為：抵押行為與房地一體原則并不矛盾，雖然抵押行為會涉及到抵押物處分，但由于抵押權為擔保物權，并非能夠直接發生導致物權變動的效力，而是通過整體拍賣、變賣的強制變現方式（統一處置，分別受償下文會繼續陳述）獲得相應價款，用予償還債務，而拍賣、變賣成交的主體具有唯一性，并不會造成房屋所有權人與土地所有權人不一致的情況，故房地分離抵押并不直接影響到“房隨地走”“地隨房走”的房地一體原則。
處理原則
由于本文為實務性文章，筆者就不一一論述業內存在的諸多觀點，僅針對有指導性意義的普遍觀點進行闡述。
針對房地分離的權利實現，司法實踐中主要采取的是“分別評估”、“統一處分”、“分別受償”的方式，具體為：
【執行處置法院的選擇】
由于實務中存在不同法院承辦房產或土地抵押權實現的案件，因兩方法院均為享有抵押權的處置法院，無法要求移送案件，只能通過協商的方式共同決定處置法院，或要求共同的上級法院指定執行法院。
【分別評估】
由于房屋、土地抵押權的分別設立，房產和土地分離針對不同的債權進行擔保，抵押權人的請求也不能超出其所享有抵押權的范圍而損害其他抵押權的權益。由于抵押權的實現必須通過拍賣、變賣的方式進行實現，而房產、土地又屬于不可分割之物，必須統一處置，故評估時確定二者的拍賣保留價值，進而在處置后按照評估比例分別受償，有利于各方抵押權人的權益保障。
【統一處置】
依照《物權法》第一百四十六條規定：“建設用地使用權轉讓、互易、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”。據此，人民法院在強制拍賣土地使用權時，應當嚴格遵循“房地一體”的原則。執行法院在拍賣土地使用權時，不將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現狀，違反法律的強制性規定，拍賣行為應為無效，故此為保障“房地一體”原則在房地分離抵押問題上的落實，應保證一并拍賣，主體統一變更。
【分別受償】
前述分別評估已經確定了房屋價值及土地價值占整體拍賣、變賣價格中的相應比例，在處置取得成交款項后，為保障分別抵押權人的實際利益，按比例責任進行清償，保障抵押權公平有效的實現。
綜上所述，抵押人以建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權分別給數位抵押權人設定抵押，并不違反“房隨地走、地隨房走的“房地一體”原則，應屬有效的抵押，但為保障“房地一體”原則在房地分離案件中的體現，應當采取分別評估、統一處置、分別清償的方式來進行資產處置，不僅有效的保護了各抵押權人的合法權益，也踐行了房地一體原則下房屋、土地歸為同一主體的原則。具體到開篇案例，人民法院應當認定A銀行對于甲公司的土地享有抵押權，B自然人對地上房屋享有抵押權，人民法院在執行階段應當分別就房屋和土地進行分別評估，在確定價值后一并處置，取得拍賣款項后按比例進行清償。
結語：隨著不動產登記制度的逐步完善，房地分離抵押的糾紛在未來會逐步減少，但目前存在的房地分離抵押登記引發的糾紛依然占有很大的比重，因對“房地一體”原則的理解分歧導致形成不同裁判結果。在此，筆者仍然堅持自己的觀點，房地分離抵押的情況下債權人實現權利的合法性通常采取分別評估、統一處置、分別受償的執行措施。在司法實務中大多數法院在該類案件的執行中通常會采取以上意見，對此筆者認為該種處理方式在司法實踐中存在著不可忽視的優勢地位。
首先，充分體現了民商事領域基于意思表示而形成的自治安排，保護交易主體間真實的意思表示，鼓勵在不違反相關法律法規的效力強制性規范前提下做出自有交易行為，滿足雙方訂立合同時的法律預期。
其次，保護物權登記的公示公信力。在司法領域，不動產抵押權的登記作為權利生效的法定條件。滿足條件后，不僅對外產生了公信力，而且也對抵押權人產生了信賴的公信力，如不予保護就是對物權效力性要件的違背。
最后，確認效力。分別受償之規則也是對各抵押權人之間利益最好的平衡，由于最初訂立合同時已經存在基本的權利預期，根據意思表示的預期結果裁判各抵押權人的利益取得符合民法最基本的公平原則。
作者簡介
張珍珍 律師
業務領域：民事案件、
民商事訴訟、爭議解決等
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